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房屋征收中涉及的停產(chǎn)停業(yè)損失價(jià)值評(píng)估探討
在國(guó)有土地上房屋征收，或者集體建設(shè)用地上房屋征收過(guò)程中，若遇到征收非住宅房屋的時(shí)候，可能涉及到停產(chǎn)停業(yè)損失的價(jià)值評(píng)估。非住宅房屋征收所造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的評(píng)估與補(bǔ)償，既包括直接損失評(píng)估，也包括間接損失評(píng)估，既涉及對(duì)被征收人的補(bǔ)償，也涉及對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的補(bǔ)償。本文對(duì)涉及房屋征收中的停產(chǎn)停業(yè)損失價(jià)值評(píng)估進(jìn)行探討和分析。
一、法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定
1、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào) 2011年1月21日發(fā)），第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：
（1）被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；
（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；
（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
第二十三條：對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
2、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年6月3日公布），第十四條：被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
以上法律條文均明確了，因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應(yīng)予以補(bǔ)償。因各個(gè)地方存在一定差異，具體辦法由各地實(shí)施部門進(jìn)行制定。由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；若協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。
二、北、上、深關(guān)于房屋征收中停產(chǎn)停業(yè)損失的規(guī)定
1、《北京市國(guó)有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》
第四條：被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當(dāng)事人按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
第五條：非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償評(píng)估的計(jì)算公式為：
停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金+月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限
（1）用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)期間平均每月的市場(chǎng)月租金，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。
（2）月凈利潤(rùn)是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者利用被征收房屋，在停產(chǎn)停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤(rùn)。月凈利潤(rùn)按征收決定發(fā)布前12個(gè)月的損益表確定。無(wú)法根據(jù)損益表確定的根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在征收決定發(fā)布前12個(gè)月實(shí)際繳納的企業(yè)所得稅推算。
（3）修正系數(shù)基準(zhǔn)值為1，根據(jù)使用被征收房屋的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行狀況和市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行修正，修正調(diào)整幅度不得超過(guò)20%。
（4）員工月生活補(bǔ)助是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在停產(chǎn)停業(yè)期間，每月支付給員工的基本生活保障補(bǔ)助，員工月生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按征收決定發(fā)布前上個(gè)月的北京市最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
（5）員工數(shù)量以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者在征收決定發(fā)布前12個(gè)月繳納社會(huì)保險(xiǎn)的月平均人數(shù)計(jì)算。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者憑房屋征收決定相關(guān)證明到區(qū)縣社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)（代）辦機(jī)構(gòu)開(kāi)具參保人數(shù)證明。
第六條：被征收人不能在規(guī)定期限內(nèi)提供反映月凈利潤(rùn)和員工數(shù)量等有效憑證的，在停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算公式中不計(jì)月凈利潤(rùn)和員工月生活補(bǔ)助。
第七條：停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)參照本辦法所附停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限參考表評(píng)估確定。對(duì)從事生產(chǎn)制造的經(jīng)營(yíng)性房屋，停產(chǎn)停業(yè)期限超過(guò)本辦法附表所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限可以適當(dāng)延長(zhǎng)，但最長(zhǎng)不超過(guò)12個(gè)月。
第八條：用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，按照實(shí)際經(jīng)營(yíng)面積每平方米給予800元至3000元一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況確定。被征收人對(duì)一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)有異議的，可以在規(guī)定期限內(nèi)申請(qǐng)參照本辦法有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。 第九條：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者承租房屋的，依照與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；沒(méi)有約定的，由被征收人參照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者給予適當(dāng)補(bǔ)償。 2、《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》 第三十五條：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10%確定。 被征收人、公有房屋承租人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)10%的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的平均效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。 房屋征收部門應(yīng)當(dāng)委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果予以補(bǔ)償。被征收人、公有房屋承租人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以按照該細(xì)則第二十五條第三款規(guī)定申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。 3、《深圳市房屋征收補(bǔ)償規(guī)則》 （1）能提供與征收決定發(fā)布日期間隔3個(gè)月以上時(shí)間有登記、備案憑證的房屋租賃合同的住宅房屋，按市場(chǎng)租金給予6個(gè)月的一次性租賃經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償。無(wú)登記、備案憑證的房屋租賃合同的出租住宅房屋，不給予租賃經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償。 （2）征收合法經(jīng)營(yíng)性房屋引起停產(chǎn)、停業(yè)的，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位和使用性質(zhì)，按照下列標(biāo)準(zhǔn)給予一次性停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)： 能依據(jù)完稅證明提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的，給予6個(gè)月稅后利潤(rùn)補(bǔ)償；不能提供利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)的，按上年度同行業(yè)月平均稅后利潤(rùn)額計(jì)算或者按同類房屋市場(chǎng)租金，給予6個(gè)月的補(bǔ)償。 （3）征收加油站、碼頭、礦山、采石場(chǎng)等特許經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的房屋及構(gòu)筑物、其他附著物等引起停產(chǎn)、停業(yè)的，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)以經(jīng)營(yíng)期內(nèi)稅后平均利潤(rùn)或者行業(yè)平均稅后利潤(rùn)為標(biāo)準(zhǔn)，許可證剩余期限超過(guò)36個(gè)月的按36個(gè)月計(jì)算，不足36個(gè)月的按實(shí)際月數(shù)計(jì)算。
三、企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)損失分析
綜觀上述北、上、深的房屋征收補(bǔ)償規(guī)則可以看到，停產(chǎn)停業(yè)損失可以包含：利潤(rùn)損失、工人工資補(bǔ)償；可以包含非住宅、住宅等其他用途房屋。
1、對(duì)于廠企經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的目的首先是獲得利潤(rùn)，因房屋征收導(dǎo)致的首先是企業(yè)無(wú)法繼續(xù)生產(chǎn)，以及由重新投產(chǎn)到恢復(fù)到原有規(guī)模水平，都會(huì)影響利潤(rùn)的獲取。
2、因房屋征收導(dǎo)致企業(yè)停產(chǎn)停業(yè)，直接影響企業(yè)員工的收入、福利保障和未來(lái)的就業(yè)。
除了以上利潤(rùn)損失、工人安置費(fèi)用，還有很容易遺漏的第三點(diǎn)：
3、因房屋征收，承租人從原址搬出的過(guò)程中，不僅停產(chǎn)停業(yè)無(wú)經(jīng)營(yíng)收入了，還得按照合同約定支付房屋租金，有些地方就會(huì)考慮臨時(shí)租金補(bǔ)償。和住宅房屋的過(guò)渡房臨時(shí)租金一樣的道理。
4、其他相關(guān)直接損失：合同違約損失、物流成本增加、恢復(fù)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用（證照變更、重新開(kāi)業(yè)的手續(xù)費(fèi)用部分行業(yè)的廠房需要辦理環(huán)保評(píng)價(jià)、產(chǎn)品的重新認(rèn)證等手續(xù)費(fèi)用等）。
四、停產(chǎn)停業(yè)損失估價(jià)
1、利潤(rùn)損失補(bǔ)償
現(xiàn)在主流的一種利潤(rùn)損失補(bǔ)償是指稅后利潤(rùn)即凈利潤(rùn)。
凈利潤(rùn)一般根據(jù)被征收企業(yè)前三年提交稅務(wù)部門用于納稅的財(cái)務(wù)報(bào)表中的損益表，計(jì)算該企業(yè)前三年的年平均凈利潤(rùn)，將年平均凈利潤(rùn)除以12求得月平均凈利潤(rùn)。對(duì)新建不滿3年或停產(chǎn)前三年內(nèi)因設(shè)備更新等原因使得企業(yè)效益有一定變化的，或該類企業(yè)的效益有季節(jié)性周期特征的，可以根據(jù)其利潤(rùn)變化規(guī)律，客觀確定停產(chǎn)停業(yè)月凈利潤(rùn)值。
被征收企業(yè)應(yīng)提供前三年的企業(yè)損益表（或利潤(rùn)表）、所得稅等納稅憑證資料。
其次，企業(yè)在生產(chǎn)場(chǎng)地從事的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是其主營(yíng)業(yè)務(wù)，而其他業(yè)務(wù)收入、投資收益（如對(duì)外投資、股票和房地產(chǎn)投資等）和營(yíng)業(yè)外收支凈額等無(wú)需補(bǔ)償。
對(duì)于無(wú)法提供財(cái)務(wù)報(bào)表的分支企業(yè)、或某企業(yè)的下屬分公司，應(yīng)由母公司根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表分離出屬于被征收企業(yè)的客觀利潤(rùn)。
經(jīng)過(guò)多年的征拆經(jīng)驗(yàn)，有些地方逐漸放開(kāi)，利潤(rùn)損失可以考慮：①按照被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的一定比例確定。②按市場(chǎng)租金給予多個(gè)月的一次性租賃經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償。而不局限于企業(yè)提供的納稅資料。
2、工人工資補(bǔ)償
工人工資補(bǔ)償=安置工人數(shù)量×補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)×補(bǔ)償期限
（1）安置工人數(shù)量
一般做法會(huì)根據(jù)企業(yè)繳納社會(huì)保險(xiǎn)人數(shù)來(lái)確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)穆毠と藬?shù)。企業(yè)職工人數(shù)也不是一個(gè)固定數(shù)值，可根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)上年度企業(yè)繳納社會(huì)保險(xiǎn)的月平均人數(shù)確定。
有些地方由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，擁有大量勞動(dòng)力，出于各種原因，購(gòu)買社保資料不完整，可由該單位在簽定征拆補(bǔ)償協(xié)議時(shí)在社保部門登記的人數(shù)確定或經(jīng)征地實(shí)施部門核定的企業(yè)員工工資支付人數(shù)確定。
（2）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)
職工工資性補(bǔ)貼的取值基數(shù)有當(dāng)?shù)厣夏甓绕骄べY、上年度最低工資、上年度企業(yè)實(shí)發(fā)工資、企業(yè)申報(bào)社會(huì)保險(xiǎn)的上年度職工工資等。
（3）補(bǔ)償期限
各地根據(jù)項(xiàng)目不同，補(bǔ)償期限有6個(gè)月、12個(gè)月、24個(gè)月、36個(gè)月不等。
3、其他相關(guān)損失，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況具體考慮。
五、總結(jié) 在實(shí)際房屋征收評(píng)估工作中，停產(chǎn)停業(yè)損失的價(jià)值評(píng)估，應(yīng)遵守當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案，積極搜集相關(guān)材料。對(duì)提供的資料估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問(wèn)題，應(yīng)實(shí)地了解或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢，若仍難以做出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或?qū)徲?jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍叩膶I(yè)意見(jiàn)為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，房屋征收工作越來(lái)越多，其中非住宅房屋征收也越來(lái)越多。非住宅房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估技術(shù)已基本成型，評(píng)估理論與方法也日漸成熟，我們作為估價(jià)人，守好我們的工作崗位，盡量減少工作中的矛盾激發(fā)，推進(jìn)項(xiàng)目順利開(kāi)展。
